安徽省局对这个土增税问题的回复，是怕纳税人伤心

日前，在税乎网看到一个安徽省税务局回复一个房地产企业的咨询，“我公司为房地产开发企业，与政府签订土地合同时约定，政府以成本价购买房产用于拆迁安置，与实际的公允价值差额较大，请问这个差额是否属于国税函〔2010〕220号规定的拆迁补偿费？”是否允许作为成本扣除并进而加计扣除。
        
        安徽省局在列举了总局、省局的一些文件规定后，最后答复：“您所描述的业务文件未明确规定，您可根据实际情况联系主管税务机关核实。”
        
        以文件原文来回答问题是很多税务机关的套路，最后让纳税人咨询主管税务机关也是问题回复者常用的方法。但这次在列举了一系列文件原文后，中间再加了一句“您所描述的业务文件未明确规定”。这就显得有些突兀。纳税人正是因为查阅了文件原文找不到答案，才求助于省级税务机关，如果省局真心想解决问题，应该按照文件的精神给出解释才对，而不应该再把问题推给基层税务机关。
        
        我们查看安徽省关于土地增值税的规定，会发现安徽的规定，从纳税人的角度看，往往比较合理，比如关于清算单位的确定，虽然规定以《建设工程规划许可证》作为认定标准，但同时也规定了除外条款。又比如可以使用“一分法”对开发产品进行清算。
        
        而政府低价回购的情形，安徽为啥不明确给出答案呢？个人认为，是答问者不忍心回答。
        
        我们可以假设，房地产企业在拍地时，对同样一块土地，同样的开发面积，有两种情形：
        
        一种是所有开发产品允许开发商自行以市场价销售。
        
        另一种是政府规定其中的一部分开发产品必须低价由政府回购。
        
        面对上述情形，开发商给出的土地价款是否一致呢，肯定是不一致的，第二种的土地拍卖成交价会低于第一种，为什么呢？是因为政府回购部分的价款达不到正常市场销售的价格，土地价格的差异是由于销售价格的差异带来的。
        
        从问题提问者的角度看，似乎有一定的道理，政府强制回购的部分似乎构成了开发者的成本。但是别忘了，其收入也是按回购价确认的，并没有按市场价进行确认（安徽有明确的规定，这类价格明显偏低可以认可）。也就是说，从企业的角度来说早就知道这部分收入无法按市场价实现。其举牌的土地出让价格已经是综合考虑成本与收入的结果。因此，如果差价部分再次作为成本扣除，显然是不合理的。纳税人的提问有意忽略了“土地出让时就已经约定条件，纳税人自己做过权衡后举牌”的基础条件，倒置了结果与原因。
        
        那么，安徽省局的答问者是否没考虑到上述问题呢，我想未必。基于安徽土增政策对企业的友好态度。这次选择没有正面回答，恐怕是怕纳税人伤心。

来源于： 吴伟强