前言：《 关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）的出台，真真切切的解决了一大批营改增后实务中的大量争议问题，接地气，解渴，对实务相当有指导意义。
        
        
        

关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知 

财税[2016]140号

        （法规原文一至六点及天职解读详见上篇，以下仅为房地产及建筑服务相关的第七、八、十五、十六点的法规原文及天职解读，下篇 解读九、十、十一、十二、十三、十四、十七、十八条 ） 
        
        七、《 营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
        
        房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
        
        天职税务解读 
        
        140号文的第七点及第八点，均是对房地产企业可从销售额中扣除的土地价款的补充规定，总结起来就是”一增加两明确“：
        
        

        其中：第七条的第一款是对“向政府部门支付的土地价款”中“土地价款” 范围的进一步明确。
        
        财税〔2016〕36号文附件二第一条第（三）项第 10点规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用， 扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。国家税务总局公告2016年第18号第五条规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位 直接支付的土地价款 。 
        
        实务中，房地产开发企业根据土地使用权出让合同向政府支付的土地价款，取得政府部门开具的票据时，所载内容有所不同，有 土地出让金、土地价款、前期成本、前期开发费用、拆迁补偿费用、土地出让收益等。票据内容的不同，造成各省市在实际执行中，对可扣除的土地价款金额标准的不同，对此新政根据实际情况对36号文及18号公告进行了补充。
        
        第七条的第二款，对房地产开发企业而言是重大利好。属于 在计算销售额时新增了可扣除项目。 
        
        国家税务总局公告2016年第18号第五条规定：支付的土地价款，是指向 政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款 。第六条规定： 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的 财政票据。 
        
        根据以上两条规定，原来在计算销售额的扣除项目时应将“向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用”拒之门外。而新政中规定该项支出可以在销售额中扣除，无疑是对房地产开发企业在原可扣除土地价款基础上的又一重大突破。
        
        特别提醒：
        
        纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时， 应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用 真实性的材料。因此，对于一二级联动开发的房地产企业，要经历土地拆迁、开发建设、竣工验收等环节，达到增值税纳税义务时点时，跨期较长。建议企业一要做好拆迁补偿资料获取的完整性、真实性，即要建立被拆迁人花名册，要包含被拆迁房屋的位置、面积、所有人或者使用人信息、补偿的办法和标准、被拆迁人是企业的需要提供营业执照复印件、被拆迁人是个人的，需要提供身份证复印件、电话等信息。二是要做好企业相关人员离职时的移交工作，包括纸质资料和电子资料，同时一定要做好企业的档案信息管理工作。
        
        八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
        
        （一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
        
        （二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
        
        （三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
        
        天职税务解读 
        
        该条款对房地产开发企业受让土地后，设立项目公司的，能否由项目公司在计算销售额时，扣除该土地价款进行了明确。
        
        目前，房地产企业获取土地开发主要采用以下几种形式：
        
        

        
        该条款针对的是第三种和第五种情形。在这两种情形下，由于房开企业拿地，土地出让金的票据也是开给了房开企业，后期成立项目公司后，虽然协议变更了开发主体，但通常不再更换原始的出让金票据，导致项目公司在销售额扣除时存在风险，本条基于对该商业模式及业务实质的认可，从税法层面进行了明确。
        
        特别提醒：
        
        对于适用该项条款，一定要同时符合三个条件。即：三方签订变更协议或补充合同；用途不变、规划不变、土地价款总额不变；项目公司为房企或联合体的全资子公司。
        
        十五、物业服务企业为业主提供的装修服务，按照“建筑服务”缴纳增值税。
        
        天职税务解读 
        
        该条款虽然只是对物业服务企业提供的装修服务，所适用的税目进行了明确，即需要按照“建筑服务”缴纳增值税，其实从另一个角度也验证了一种观点 “无论纳税人是否具备经营资质或服务范围，只要从事了税法规定的应缴税业务，即应按该业务所对应的税目缴税“。比如，非金融企业并无放贷资格，但如果从事了资金拆借业务，即应按贷款服务缴纳增值税。
        
        特别提醒：
        
        财税〔2016〕36号附件二第一条第（七）项第1点规定：一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。所以，从事物业服务的企业如果采取清包工的方式为业主提供装修服务，可以采用简易计税方法计税。
        
        十六、纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。
        
        天职税务解读 
        
        该条款借鉴了运输公司的期租和湿租的概念，即纳税人将建筑施工设备出租给他人使用，不配备操作人员的，按照“有形动产租赁服务”缴纳增值税，税率为17%，特殊情况下可以适用简易计税，征收率3%；配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税，税率为11%。

来源于： 韩慧玲 ( 北京天职税务师事务所有限公司 )