土地增值税继续承担房地产调控工具

  今年上半年，政府一系列房地产调控措施实施后，房地产价格开始回落。之前房地产行业的增长趋势开始得到控制。但明显地，政府相关部门并未对现状感到满意，未来将可能有更多地措施出台。除了一线城市外，地方二线城市现也开始响应中央的号召。         

  近日，海口地税局“土地增值税办公室”对某项目土地增值税清算的意见函、江苏地税局公布苏地税发〔2011〕53号：关于加强土地增值税征管工作的通知。两个文件不约而同地加强对土地增值税征管的力度，而且强制性地明确以往政策中比较模糊的规定。

  海口地税局的意见函针对各项费用的涵义以及扣除要求提出意见。摘要如下：

1.凡是列入项目开发成本的支出（开发间接费除外）是国税发票的，必须有配套的建安发票，并在报告附说明中以分类注明。如果没有视同重复列支项目成本。

2.列入项目开发成本的支出，不能仅仅以发票的“项目内容”确认。对方单位必须有国家规定的相关资质。如果没有，则不能确认为项目开发成本，如“某某置业公司”开具一张项目为“设计咨询费”的发票不能记入开发成本。

3.“前期工程费-三通一平支出”中的“三通”指开发项目的规划红线外的“三通”工程，红线内的“三通”工程依据国家制式《建设合同》规定属于工程措施费等，应该由承包单位负责。

4. “前期工程费-规划报建支出”是指开发项目的总体规划报建支出。不含单项工程的所谓“报建”费用；“前期工程费-设计支出”是指开发项目的总体设计支出，不含单项工程的设计费用。

  而苏地税发〔2011〕53号则侧重于开发成本核算管理：

（一）各市县及苏州工业园区地方税务局应参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑安装工程造价指数、定额标准和建筑材料市场指导价格，制定《房地产开发成本参考标准》，并根据市场变化情况适时进行调整。

（二）对纳税人申报的房地产开发成本明显偏高的，税务机关可要求纳税人报送该项目工程决算审计报告或工程结算审核报告；对房地产开发成本明显偏高且无正当理由的，主管税务机关应依据《房地产开发成本参考标准》核定扣除，情节严重的，按规定移交税务稽查部门处理。

  从两份文件中可以得知，未来土地增值税清算时税务机关更看重相关费用成本的合理性以及对应凭证是否符合要求。前者要求符合实质经营要求，后者要求符合形式上的要求，而且形式的要求更为重要。