粤港澳大湾区包括中国广东省的9个城市（广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州）以及香港和澳门 2个特别行政区，2017年，粤港澳大湾区在面积、人口、机场旅客量等指标上已经位列全球湾区前茅，未来大湾区可能是世界上最大体量的湾区和大都市圈 ¹。
        
        粤港澳大湾区持续深化经济发展和区域协调，亦不断促进区内投资便利化。大湾区的发展规划纲要指出了提高大湾区民众生活便利水平，建设宜居、宜业、宜游的优质生活圈的目标。在大湾区政策红利的释放下，内地与港澳企业及个人保持着持续相互投资的稳定趋势。房地产行业伴随着区域经济增长，亦成为了市场发展的焦点之一。
        
        另一方面，随着CEPA系列协议不断推进落实，港澳企业与个人投资内地可以享受国民待遇。近期中央统一部署的一系列惠及港澳的便民措施，明确了港澳居民在大湾区内地城市购房的特定限制条件被豁免，这将有利于加强广大港澳居民融入大湾区内地生活和居住。
        
        粤港澳大湾区包括了“一国两制三关税区”，涉及三个不同的税务和法律制度管辖区域。房地产投资的经济活动所引发的税务影响，在大湾区内呈现出了显著的地域性差异特征，并将对投资收益或成本产生直接影响，从而引发了投资者的广泛关注。
        
        本文主要围绕企业以及个人购置 ²大湾区房地产的角度，以购置房地产阶段作为主要切入点，分析、比较并总结了香港、澳门、内地相关的税制特点。未来，我们将分析和介绍在大湾区持有以及出售房地产的三地税制的主要差异及影响。本文的分析内容基于截至2019年11月底现行有效的税务法规以及优惠政策，仅作为一般性参考，具体的税务处理以当地相关部门出具的税务规定为准。
        
        

在香港购置房地产的税务概览

        在香港，房地产交易主要涉及印花税，而有关购房的印花税包括从价印花税 (AVD - Ad Valorem Stamp Duty)、额外印花税 (SSD – Special Stamp Duty)及买家印花税(BSD - Buyer Stamp Duty)。
        
        从价印花税 (AVD) 
        
        根据2014（第2号）修订条例，任何在2013年2月23日或以后签立以买卖或转让住宅物业或非住宅物业的文书，除获豁免或另有规定外，均须按 第1标准税率缴付从价印花税。主要获豁免的情况是该物业为住宅物业，而买方或承让方为代表自己行事的香港永久性居民，而他/她在取得有关住宅物业时，在香港没有拥有其他任何住宅物业。在符合以上的情况下，较低的从价印花税税率（ 第2标准）将适用。
        
        根据2018修订条例，由2016年11月5日起， 第1标准税率分为第1部及第2部。其中：
        • 第1标准第1部税率适用于 住宅物业，税率划一为物业的售价或价值（以较高者为准）的15%；
        • 第1标准第2部税率适用于 非住宅物业及某些在2013年2月23日或之后但在2016年11月5日前就取得住宅物业所签立的文书，税率为1.5%至8.5%。
        
        第2标准税率是由定额港币100元至最高税率4.25%，适用于 住宅物业且同时满足以下 所有条件者：
        • 香港永久性居民；
        • 代表自己行事；及
        • 在香港没有任何没有拥有任何其他住宅物业。 
        
        从价印花税 (AVD) 的 具体税率 ( https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/docs/IRSD123%28C%29.pdf) 可参阅香港税务局公布的资料。
        
        对于取得香港物业的其他相关印花税 
        
        香港政府当局接连推出了不同房屋需求管理措施，引进 其他印花税，以遏抑短期投机活动、缓和本地住宅物业市场进一步升温的情况、並优先照顾香港永久性居民的置居需要。 买家印花税是在现有的 从价印花税及额外印花税 ³（如适用）之上，按物业交易的代价款额或物业市值（以较高者为准），以15%的税率计算，法律责任由买方或承让人负上 ⁴。
        
        除非获豁免*，买家印花税适用于在2012年10月27日或之后签立的 住宅物业买卖协议及售卖转易契。
        
        *买方或承让人为代表自己行事的香港永久性居民（即该人为物业的名义及实益拥有人）可获豁免。 
        
        

在澳门购置房地产的税务概览

        根据《印花税规章》规定，澳门政府针对一些特定文件、文书及行为征收印花税，当中包括楼宇买卖，即不动产移转方面的印花税。
        
        根据 第17/88/M号法律《印花税》第五十一条规定，对于为税务效力系作为下列移转的依据之任何文件、文书及行为，应缴纳印花税：
        
            a.以有偿或无偿方式作出的、涉及不动产的临时或确定的生前移转；
            b.以无偿方式作出的、金额超过澳门币50,000元的、涉及其他根据适用法例须作登记的财产、权利或事实的临时或确定的生时移转。
        
        赖以移转对财产的事实上使用及收益权之一切文件、文书或行为，为税务效力，视为财产移转之依据。
        
        根据《印花税缴税总表》以 有偿方式移转不动产的印花税应按照以下税率：
        
        
        
        属移转在财政局房屋纪录已登录的不动产的情况，可课税金额的计税基础为纳税主体申报的价值或房屋纪录所载价值，以两者中较高者为准。
        
        另外，投资者须就买卖或有偿性让与动产或不动产之有关司法卷宗或证明书，私人约据或契约或公证文书缴付印花税，即可课税金额的0.5%及澳门币100元。
        
        对于取得澳门物业的其他相关印花税 
        
        为保障澳门本地居民的住宅房屋供应，澳门政府亦推出了额外印花税、取得非首个居住用途不动产的印花税和限制楼宇按揭成数等需求管理措施，以打击短期投机活动及遏抑非本地人的投资需求，从而促进房地产市场长远健康发展。
        
        
        
        对于取得澳门居住用途物业的印花税优惠 
        
        另外，按照第19/2018号法律-2019年财政年度预算案，以购买取得作居住用途的不动产之澳门特别行政区永久性居民，经申请确认后，符合条件之申请人士可获豁免征收可课税金额至澳门币3,000,000.00元之相应印花税，倘已于过往年度获得相同优惠，则不适用。请注意以上税务优惠的适用年度为2019年，而来年此优惠是否仍适用，需待澳门政府公布。
        
        

在内地购置房地产的税务概览

        内地在购置房地产环节主要涉及两个税种，即契税和印花税。
        
        购置房地产的契税 
        
        契税是以在中国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一项税种。在内地购置房地产的企业和个人属于契税的纳税人。
        
        内地的契税实行3%-5%的幅度税率，具体适用税率由各地按实际情况确定。落实在大湾区广东省的九个城市中，以3%为基本的适用税率。
        
        个人购置住房可以享受如下税收优惠：
        
        
        
        购置房地产的印花税 
        
        内地的印花税以书立、领受应税凭证的行为为征税对象。应税凭证由两方或两方以上当事人共同书立的，当事人各方都是印花税的纳税人。
        
        企业或个人书立房地产权利转移合同 ^6（如常见的商品房销售合同、土地使用权转让/出让合同等）的，须依法缴纳印花税。按照《印花税税率表》，房产买卖合同对应的税目是“产权转移书据”，适用比例税率，一般按合同所载金额的万分之五以贴花的方式完税。此外，企业或个人领受房地产权利证书（包括不动产登记证书），还须按照“权利、许可证照”税目，以按件贴花的方式缴纳印花税，适用税额为每件5元。
        
        根据 财税[2008]137号，自2008年11月1日起， 对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 
        
        基于上述分析，我们将一般情形下与购置房地产相关的内地印花税影响总结在下表中：
        
        
        
        我们根据一般情形下企业或个人在大湾区不同区域购置房地产可能产生的税负影响，分类汇总如下：
        
        
        
        
        从上述比较分析得出，大湾区三地对于企业或个人购置房地产的经济行为均涉及到印花税的征收。其中，香港和澳门主要通过征收印花税来保障政府从房地产购置环节中获取一定的收入，同时亦起到对交易行为的调控作用，因此实行明显高于内地的印花税税率。印花税在内地的房地产购置环节的税负成本中所占比重较小，购买方应同时多加注意契税对交易成本的影响作用。
        
        另外，香港和澳门为遏制房地产市场的过度投机行为，以及为防止房地产泡沫导致的严重经济后果，还专门施加额外的特殊种类印花税，值得投资者关注。
        
        企业或个人在决策购入房地产之前，还应充分考虑不同地域是否设置房地产的限购政策或门槛条件。例如，内地城市亦根据本地房地产市场情况出台了不同程度的住房限购政策。以深圳市为例，根据其政策规定，中国内地非本地居民在深圳购买住房的，必须自购房之日起计算的前5年及以上在深圳连续缴纳个人所得税或社会保险，且购买数量也存在限制。
        
        

建议与展望

        我们建议相关企业或个人在购置大湾区内的房地产前应充分了解税务合规要求及注意各地政府不定期针对房地产税收政策实施的调整，以妥善履行纳税合规义务，同时充分享受税收优惠政策。此外，对于在大湾区内经营跨区域业务的房地产经纪人以及代理人等，也需清楚房地产投资的基本纳税义务等要求，并且注意提供相关税务信息给房地产购置客户。如有必要，亦可以寻求专业咨询顾问的协助。
        
        就目前大湾区范围内政府均出台相关房地产投资政策，如各项税务措施，尤其印花税，用作打击炒卖居住用途的房产行为以保障各地居民的置居需要。企业或个人对于未来可能的政策变化亦要提前考虑并且制定富有灵活性的计划，针对目前的商业安排进行复核并考虑未来可能的调整和变化，包括各地的房产投资政策及相关税务条例。
        
        德勤中国将在接下来的系列刊物中进一步介绍涉及于大湾区范围内持有房地产（用作自住或出租），及将来出售房地产的相关税务要求，分析有关的潜在税负，并提出德勤的专业看法，敬请关注。
        
        德勤中国充分关注粤港澳大湾区的整体区域规划以及相关地区的支持政策，我们将保持与粤港澳大湾区的政府、商会以及各类企业密切沟通，也欢迎相关政府部门和投资者以及企业与我们进行富有针对性的沟通和讨论；德勤中国会积极提供与粤港澳大湾区相关的一揽子的全方面专业服务和工具支持，助力各地政府提高营商环境和各行业投资者实现更多的粤港澳大湾区的投资、合作机会及创新的商业模式。
        
        德勤中国也将积极针对粤港澳大湾区举办相关市场活动和发布专业看法，敬请关注德勤中国的微信、Facebook以及官网的最新信息。
        
        注释：
        1.中国国际贸易促进委员会网站数据。
        2.本文主要涵盖一般性的购置房地产行为，并未考虑企业改制、合并、分立、资产划转、股权转让等特殊情形。
        3.额外印花税是根据物业交易的代价款额或物业市值（以较高者为准）,按卖方或转让方转售或转让前持有物业的不同持有期而定的税率计算。
        4.另外，假若纳税人的行为被视为进行投机性的物业买卖交易（即从事商业活动），其相关利润亦需被课征利得税。德勤中国将在接下来的系列刊物中进 一步介绍涉及将来出售房地产的相关税务要求。
        5.家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭购买的家庭第二套住房。注意此政策不适用于深圳市和广州市。
        6.一般来讲，内地只对凭证的正式签署本课税，而对其副本或者抄本免税。
        7.投资者须就买卖或有偿性让与动产或不动产之有关司法卷宗或证明书，私人约据或契约或公证文书缴付印花税，即可课税金额的0.5%及澳门币100元。
        8.投资者须就买卖或有偿性让与动产或不动产之有关司法卷宗或证明书，私人约据或契约或公证文书缴付印花税，即可课税金额的0.5%及澳门币100元。
        9.企业如取得非首个居住用途之不动产或其权利，须加征取得印花税，为可课税金额的5%或10%，视乎取得不动产或其权利的数量。
        10.澳门居民或非澳门居民如取得非首个居住用途之不动产或其权利，须加征取得印花税，为可课税金额的5%或10%，视乎取得不动产或其权利的数量。另外，符合条件之首置澳门永久性居民经申请可获豁免征收可课税金额至澳门币3,000,000元之相应印花税。
        11.投资者须就买卖或有偿性让与动产或不动产之有关司法卷宗或证明书，私人约据或契约或公证文书缴付印花税，即可课税金额的0.5%及澳门币100元。
        
        本文由德勤中国为本行中国大陆及香港之客户及员工编制，内容只供一般参考之用。我们建议读者就有关资料作出行动前咨询税务顾问的专业意见。

来源于： 杨力 ( 德勤中国 )   

黄宝琪 ( 德勤中国 )   

丘美燕 ( 德勤中国 )