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问：
评估对象为一写字楼，土地面积为10000平方米，建筑面积为50000平方米，出租面积为32000平方米，土地使用权年限为自2015年6月30日起50年，现需要评估该写字楼在2020年6月30日的价格。评估过程如下:该写字楼已经全部租出，目前的契约租金为月250元/平方米，其中有50%面积的租期截止到2020年12月底，另外50%面积的租期截止到2021年6月底。该写字楼的市场租金为300元/月.平方米，同类物业的市场平均空置率预期将保持在12%左右。楼内办公家具由出租人提供，原价值400万元，年限为10年(从2015年12月31日起)，残值率为2%。日常管理及维修费用为每月75万元，房产税为房屋租金(扣除家具部分)的12%，其他税费约为总租金收入的6%，折现率10%。计算该写字楼的单价是多少。
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2022-12-14
杨女士
回答：
同学
（1）土地重新购建价格
1）市场法
比准价格A=2200×100/100×（1+0.5%）6×100/97=2336.94（元/ m2）
比准价格B=2050×100/100×（1+0.5%）9×100/92=2330.56（元/ m2）
比准价格C=2380×100/103×（1+0.5%）4×100/105=2244.99（元/ m2）
估价对象的比准价格为：（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/ m2）
V=2304.16×1000≈230.416（万元）
2）成本法
最末级
土地的重置价格
（57.32×10000/666.67+120.00）×[1-1/（1+5%）45]+150.00×{[1-1/（1+5%）45]/[1-1/（1+5%）50]}=1016.79（元/ m2）
则成本法估算的土地重置价格为：
1016.79×2=2033.58（元/ m2）
3）估价对象的土地重置价格为：（2304.16+2033.58）=2168.87（元/ m2）
总价为：2168.87×1000=216.89（万元）
（2）建筑物价格
1）建筑物重置价格为
1800×4500=810.00（万元）
2）建筑物折旧
A门窗损坏折旧=10.00（万元）
B装修折旧=140×2/5=56（万元）
C设备折旧=100×2/10=20（万元）
D长寿命物质折旧=[
810.00-10.00-140.00-100.00] ×2/47=23.83（万元）
E功能缺乏折旧的计算，年租金损失为：
（40×4500×12×85%-38×4500×12×80%）×（1-35%）=19.44（万元）
功能缺乏折旧：
19.44/7%×[1-1/（1/7%）45]=264.49（万元）
F功能过剩折旧：
1/7%×[1-1/（1+7%）45]=13.61（万元）
G经济折旧为20万元
H该写字楼的折旧总额为
10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00=407.93（万元）
（3）该写字楼2006年9月30日的价值为
216.89+10.00-407.93=618.96（万元）
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